Interview Umschuldung

 

Kredite dramatisch günstig – Jetzt bestehende Finanzierung optimieren?

Die unabhängigen Wohnbau-Finanz-Experten der Infina beantworten die entscheidenden Fragen:

Auf welchem Stand befindet sich derzeit das Zinsniveau in Österreich?
Laut jüngstem Infina Kredit Index (IKI) haben die wichtigsten Banken in Österreich ihren durchschnittlichen Aufschlag auf den 3-Monats-Euribor auf 1,228 % gesenkt. Das ist der tiefste Stand seit Einführung des IKI im Jahr 2013.

Woraus resultiert diese Entwicklung?
Diese Entwicklung ist auf zwei Faktoren zurückzuführen. Zum einen werden die Spielräume in der Gestaltung der Immobilienfinanzierungsangebote der Banken immer enger, zum anderen kam im 1. Quartal 2019 ein neuer bedeutender deutscher Mitbewerber auf den heimischen Kreditmarkt.

Diesem Ereignis ging jedoch ein anderer Prozess voraus: Seit dem in Kraft treten des HIKrG (Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz) achtet die Finanzmarktaufsicht (FMA) besonders streng darauf, dass vergebene Kredite auch problemlos rückführbar sind. So werden z.B. Pensionsantritte während der Laufzeit als kritische betrachtet und der FMA sind sehr lange Kreditlaufzeiten von 40 Jahren und ein hohes Endalter von bis zu 80 Jahren ein Dorn im Auge. Auch Kredite ohne Eigenmittel und mit langen tilgungsfreien Phasen stießen auf Kritik der Regulatoren. Somit vergeben Banken vermehrt Kredite mit kürzeren Laufzeiten und niedrigeren Endaltern und verlangen mehr Eigenmittel.

Dadurch werden die Angebote der Kreditinstitute einander ähnlicher und sie unterscheiden sich fast ausschließlich am Zinssatz. Der Wettbewerb wurde durch den Markteintritt einer großen Bank aus Deutschland noch zusätzlich verstärkt.

Fixzins oder variabler Zins?
Variable verzinste Immobilienkredite sind auf Grund des damit verbundenen Risikos günstiger. Allerdings hat die EZB das Leitzinsniveau für längere Zeit eingefroren und das führt zu historisch niedrigen Fixzinskonditionen. Die Zinsentwicklung in Europa der letzten Jahre erinnert an jene Japans seit den 90er-Jahren. Deshalb, so berichten Banken, schließen ca. 8 von 10 Neukunden einen Fixzinskredit ab.

Ist somit Zinssicherheit so günstig wie noch nie?
Ja, das kann man so sagen. Laut dem Infina-Kredit-Index vom April lagen die 15-jährigen Fixzinssätze (nominal) je nach Bonität zwischen 1,875 % und 2,25 %, 20-jährige Fixzinssätze sind mittlerweile schon für 2,25 % p.a. und darunter erhältlich. Aktuelle Angebote werden tendenziell noch günstiger.

Wie könnte sich ein konkretes Angebot gestalten?
Ein Paar, das 200.000 Euro ausleihen möchte, über 20 % Eigenmittel verfügt und 3.500 Euro netto verdient könnte - bei einer über uns vermittelten deutschen Bank - eine 15-jährige Fixzinsbindung für 1,50 % p.a. bekommen. Nach den 15 Jahren würde der variable Zinssatz bei ca. 0,80 Prozentpunkte Aufschlag auf den Dreimonats-Euribor liegen. Im Vergleich dazu bewegen sich die variablen Konditionen im Markt zwischen 0,50 und 1,20 % p.a.

War das Zinsniveau vor 5 Jahren wirklich so viel höher?
Ja ohne Zweifel. Das kann gut anhand des 15-Jahres Euribor ICE Swapsatzes gezeigt werden. An ihm orientieren sich die Konditionen für 15-jährige Fixzinsbindungen. Dieser liegt per 14. Mai 2019 bei 0,77 %. Noch vor fünf Jahren waren Werte von über 2 % zu beobachten.

Lohnt sich da heute nicht in vielen Fällen eine Kreditoptimierung?
Diese Frage kann so pauschal nicht mit ja oder nein beantwortet werden. Wichtig ist, dass die mit der Umschuldung verbundenen Aufwendungen durch die Einsparungen der neuen Finanzierung noch bis zum Ende der Fixzinsbindungsdauer kompensiert werden.

Ein Beispiel: Jemand schloss vor 5 Jahren zu 3 % p.a. bei Kreditlaufzeit von 25 Jahren eine 15-jährige Fixzinsbindung ab. Heute kann er zu 2 % p.a. die gleiche Fixzinsbindung abschließen.

Doch es gibt Nebenkosten bei der Umschuldung, nämlich Bearbeitungsgebühr von etwa 2 %, 1,44 % Pfandrechtseintragungsgebühr und mehrere hundert Euro für Schätzkosten. Darüber hinaus ist in manchen Fällen noch bei der Altbank mit einer Pönale von 1 % zu rechnen.

Bei einem Kredit von 200.000 Euro liegen die Nebenkosten somit bei insgesamt 4,5 %.
Hier lohnt sich eine Optimierung! Die Einsparungen sind 1 % p.a., also insgesamt ganze 10 %. Abzüglich der Kosten ergibt sich auf diesen Zeitraum eine Nettoersparnis von 5,5 % oder noch anschaulicher - 11.000 Euro, da geht sich ein toller Urlaub aus. Noch mehr könnte mit 10-jährigen Fixzinsbindungen optimiert werden, die heute bereits zu 1,50 % p.a. (und weniger) erhältlich sind.

Sollten sonst noch Aspekte beachtet werden?
Ja, da ist zum einen die eigene Risikofreude, über die man sich Gedanken machen sollte und zum anderen die absolute monatliche Entlastung.

Risikofreude bezieht sich auf die Entscheidung zwischen variabler Verzinsung mit der höchsten Zinseinsparung und einer kürzeren, gleichen oder längeren Fixzinsdauer. Je vorsichtiger jemand ist, desto länger wird die gewählte Fixzinsdauer sein.

Hinsichtlich der monatlichen Belastung könnte man bewusst eine längere Gesamtlaufzeit wählen, um diese zu senken. Dann der Kunde aber in der Lage sein, zwischenzeitlich Gelder für Sondertilgungen anzusparen. Bis zu 10.000 Euro pro Jahr können diese Pönale getätigt werden.

Was muss ein Kunde tun, um für sich ein Maximum an Top-Konditionen herauszuholen?
Er muss die für ihn richtige Bank mit dem richtigen Produkt finden und das dauert im Alleingang viel Zeit. Um optimale Konditionen zu erhalten, ist nämlich ein professioneller Konditionsvergleich erforderlich. Dafür benötigt man einen entsprechenden Marktüberblick, über den wir als Wohnbau-Finanz-Experten der Infina verfügen.

Vielen Dank für das Gespräch.

Haben auch Sie Interesse an einer Kredit-Optimierung?
Ob eine Optimierung sinnvoll ist, zeigt Ihnen im ersten Schritt unser Kreditvergleich. Berechnen Sie ganz einfach die monatliche Rate zu aktuellen Konditionen für Ihre Finanzierung und vergleichen Sie diese mit Ihren derzeitigen Raten.
KREDITindex Partner

Wir bringen die Banken online zu Ihnen!

 

 

Immorent_AGRaiffeisenbank_Woergl_Kufstein_eGenRaiffeisenbank_Wattens_reg_GenmbH